Nizameddin Aşa -Emlak Kom. Odası Başkanı

Tellaliye Hizmetinden Emlak Danışmanlığına...

Günümüzde çeşitli girişimlerle emlakçılık yasal bir çerçeveye oturtulsa da tam anlamıyla bu durum gerçekleşememiştir. Bugün bu mesleği aklına gelen herkes yapıyor: Berber İhsan Efendi, Kapıcı İlyas, Emekli Hasan Amca... Bu nedenle emlakçılıkta saygınlık kavramı tartışmaya açık kalıyor. Hemen hemen her meslek grubunun ait olduğu bir sivil toplum kuruluşu var. Bizler de bu sayımızda İstanbul Emlak Komisyoncuları Odasıyla sizler için bağlantı kurduk ve Başkan Nizameddin Aşa’ya Gayrimenkul sektörünün tellalıktan emlak danışmanlığına dönüşünü ve İstanbul Emlak Komisyoncuları Odasını konuştuk.

Emlak Komisyoncuları Odası kurulmadan önce gayrimenkul sistemi nasıl işliyordu?

İstanbul Emlak Komisyoncular odası 1999 yılında kuruldu. O döneme kadar kanunlarda emlakçılık diye bir meslek yoktu. Sadece borçlar kanununda sözleşmeden doğan tellaliye tanımlaması vardı. Yani gayrimenkul tellalı sözleşme yapar, ücrete hak kazanmak için akti tamamlar şeklinde bazı kanun maddeleri vardı. Ve bu işi yapana tellal denilirdi.

Herkesin emlakçılık yaptığı bir zaman diliminde emlakçılık nasıl ayrı bir branş haline geldi?

Hemen hemen bütün meslekler bir oda ve meslek tanımına sahip. Ülkemizde şu anda yüzlerce tanımlanmış meslek gurubu var. Ama o dönemler emlakçılık hiçbir şekilde tanımlanmamıştı. Biz aslında bir emlakçılık kanununu ve müstakil bir oda olarak hizmet etmek istiyorduk. Yani Mühendisler Odası gibi, Tabipler Odası gibi… O dönemin bakanlık yetkililikleri bize “Ancak esnaf odası olabilirsiniz. Bu şekilde bir müracaat yapın” dediler. Büyük bir mücadele sonrasında 1999 yılında tescillenebilmeyi başardık. Bu kapsamda emlak komisyonculuğu diye bir meslek tanımı ve bununla ilgili bir meslek odasının olabileceği ifade edildi. Ve biz de odayı kurduk. Türkiye’de ilk kurulan Emlakçılar Odası İstanbul’dur. Daha sonra 19 ilde Emlakçı odası kuruldu.

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası’na üye olmak için gerekli şartlar nelerdir?

Bir defa şahıs ve vergi mükellefi olacak. Bazen dernek, kulüp vb. gibi algılanıyoruz. Biz ne derneğiz ne de kulüp… Kamu kurumu niteliğinde bir meslek odasıyız. Kamuoyunca yanlış bir intiba var. “Ben odaya kayıt olursam bana ne faydası olacak.” Bir kere sana faydası olacak veya olmayacak gibi bir cevap yok. Cevap şu: Bir mesleği yapan kişi ilgili meslek odasına kayıt olmak zorundadır. Eğer sen bu işi yapıyorsan, ticari bir şirket değilsen, şahıs isen mesleğini yapabilmen için odaya kayıt olmak zorundasın. Zaten hukuki bir eylem gerçekleştiği zaman, örneğin emeklilik gibi sigorta gibi vs. Ancak o zaman vatandaş geliyor bize üye oluyor. Çünkü üye olmadan odamızdan faaliyet belgesi almadan, vatandaşın şu anda hiçbir devlet kurumunda iş yapması mümkün değil. Vatandaşın emlakçı olarak bize katılmasında bir mecburiyet var aslında bu isteğe bağlı bir şey değil.

Bununla ilgili bir yaptırım söz konusu mu?

Tabi ki yaptırımlar var fakat süreç yavaş işliyor. Yani denetim mekanizması çok hızlı değil veya etkili değil. Aslında 2005 yılından önce 507 sayılı kanuna tabi iken bizim denetim hakkında bir yetkimiz vardır. Denetimler ve ikazlar yapıyorduk. Ancak 2005’ten sonra kanun değişti ve bu yetki bizden alındı sicile verildi. Ancak sicil, sadece denetim yapıp bireysel üyelik yapabiliyor veya bir disiplin soruşturması yapabiliyor. İkincisi ceza kesme ve denetim yapmaya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı yetkilidir. Denetim yetkimiz var ama ceza kesme yetkimiz yok.

Bir emlakçının odaya kayıt olduğunu tüketici nasıl anlar?

Öncelikle emlakçıların kapısında Emlakçılar Odası logosunun asılı olduğunu belirtmek isterim. Tabela olarak bizim fiyat tarifemiz, oda kayıt sicil belgemiz, odadan alınan eğitim belgesi mutlaka asılıdır. Şayet bunlar yoksa müşteri mutlaka hangi odaya kayıtlı olduğunu sormalı. Gerekirse sicil numarasını istemeli, bunda utanacak çekinecek bir şey yok. Hayatın boyunca yapacağın en önemli ve belki de tek alışveriş olacak. Belki bunun için 10-20 sene borç ödeyeceksin. Bunu öyle tesadüfe bırakacak bir lüksün yok, yapmak zorundasın. Mutlaka bilinçli vatandaş olmalısın. Unutmayın meydanda olanı herkes alır gider.

Peki, emlakçılar, odanıza niçin kayıt olmalı?

Bir kere burada bir mecburiyet var. Ayrıca bizim tüketici ve rekabet konusunda standart ama onaylı bir sözleşmemiz var onu veriyoruz. Tapuda işlem yapabilmesi için iş takip belgesi, iş takip kimlik kartı veriyoruz. Yani müşterisi gitmeden uğraşmadan, emlakçımız işlemi başlatabiliyor. Herhangi bir hukuki sorun olduğunda ise ona destek oluyoruz. Mahkemelik işlemlerde iş sonuca ulaşıncaya kadar ona danışmanlık yapıyoruz. Ayrıca meslekle ilgili devletin herhangi bir uygulamalı olduğu zaman müdahale ediyoruz itiraz ediyoruz. Mesela şu anda gümrük ve Ticaret Bakanlığının açıkladığı bir yönetmelik taslağı var. Emlakçıların aleyhine olan bazı maddeler için gidip itiraz ediyoruz. Bunu belki emlakçıların ruhu bile duymuyor ama biz birlik olarak yakın takipte oluyoruz.

Web Tapu’yla ilgili bir işlemden bahsetmiştiniz. Web Tapu Nedir?

Emlakçının Web Tapu sistemi üzerinde işlem yapabilmesi için bir çalışmamız var. Odaya kaydolanlar artık tapuya gitmeden oturduğu yerden, bilgisayarından E-Devlet üzerinden işlemlerini gerçekleştirebilecek. Ödemeyi daha sonra yapacak. Yani oturduğu yerden satış işlemlerini başlatacak, harcını ödeyecek ondan sonra da tapuya giderek sadece imza atacak.

Web Tapu’nun alıcı veya satıcı üzerinde bir dezavantajı var mı?

Herhangi bir dezavantajı yok. Şöyle ki, satıcı zaten E-Devlet üzerinden emlakçıya yetki veriyor. Böylece emlakçı hızlıca işlemleri yapabilir duruma geliyor.

Odaya kayıtlı olmak isteyen emlakçılarla ilgili belli bir kriteriniz var mı?

Kesinlikle vergi mükellefi olmalıdır. Bunun dışında nüfus cüzdanı ve diplomasıyla beraber başvurması yeterlidir.

Üyelik aidatlarıyla ilgili bilgi alabilir miyiz?

Üyelik aidatları yıllık 318 TL’dir.

Şu ana kadar kaç üyeniz var?

8500 üyeden 3500 aktif üyemiz var.

Bankacı, kapıcı, öğretmen, tapu müdürü vb. her sektörden insan emlakçılık yapıyor. Siz bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bizim için bu durum mükemmel bir şey. Ancak kayıt dışı yapılmamalı. Bu işi yapmak isteyenler, işin eğitimini almalı ki yalan yanlış bilgilerle yürümesin. Bu konuyla ilgili yetkili mercilere bir taslak verdik. Önümüzdeki zaman dilimlerinde bu konuyu görüşeceğiz.

Emlakçılıkla ilgili bir kurs açtınız, biraz anlatır mısınız?

Evet, şu an devam eden kurslarımız var. Yaklaşık 7 hafta sürüyor. Burada ilk hafta emlakçının tanımını, mesleki ve etik kurallarını öğretiyoruz. Yani emlakçılık nedir, nasıl olmalı ülkemizde nasıl yapılıyor, doğru yapılanlar, yanlış yapılanlar, emlakçılar neleri bilmeli, etik kurallar nelerdir vb…

Diğer hafta Milli Eğitim Bakanlığının müfredatıyla eğitimlere geçiyoruz. Ve önceki hafta anlatılanlar farklı bir biçimde özel hocalar tarafından ayrıntılı anlatılıyor.

Ders konularınız nelerdir?

Tapu, Belediyede İmar Mevzuatı, Vergi Hukuku, Sözleşme Hukuku, Çağdaş Pazarlama, Kentsel Dönüşüm, İkna Teknikleri, Münazara Teknikleri, Muhasebe, Mühendislik, Çevrecilik, Planlama, Beden Dili gibi eğitimleri alanlarında uzman kişiler veriyor.

Üniversitelerde “Emlakçılık” ile ilgili bölüm açıldı. Fakat bir süre sonra kapanmaya başladı nihayetinde sadece birkaç üniversite eğitim vermeye devam ediyor. Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bu bölümleri tercih edenler aradıklarını bulamadı. Yani zannedildi ki emlakçılıkla ilgili bir yasa çıkacak ve bu yasa çerçevesinde sadece bu kişiler bu işi yapabilecek. Ama olmadı maalesef. Emlakçılık ciddi bir iş; bilgiye, beceriye, deneyime, çevreye dayalı bir iş. Bunlar olmadan eksik kalır yapamazsınız.

Genelde emlakçıların vergi mükellefi olup olmadığı insanların dikkatinden kaçabiliyor. Tüketici emlakçıyla anlaşıp, kaparo ödedikten sonra bir problemle karşı karşıya kaldığında ne yapmalı?

Şayet bu tür emlakçılar bizde kayıtlı değilse ve ticaret odası üyesiyse, oraya havale ediyoruz. Bize veya herhangi bir yere üyeliği yoksa biz bu emlakçıya hakkında şikâyet olduğuna dair yazı göndererek davet ediyor ve konuşuyoruz. Genelde de geliyorlar zaten.

Tabi vatandaşa şunu tavsiye ediyoruz; böyle bir durumda hemen savcılığa başvursunlar. Çünkü bu bir çeşit dolandırıcılıktır. Haksızlık yapan bizim kendi üyemiz bile olsa, savcılığa başvurmalarını öneriyoruz. Hatta bazıları bize, paraları tahsil edilsin diye dilekçeler gönderiyor. Oysa biz mahkeme niteliğinde bir kurum değiliz.

Sektörün ruhunu ve durgunluğunu nasıl yorumluyorsunuz?

Bu genel ülke ekonomisiyle ilgili bir durum. Ben 10 yıldan bu yana televizyon programlarında, beyanatlarda, canlı yayınlarda hep şunu ifade ettim: “İnşaat piyasası yanlış yolda gidiyor, yakında sıkıntıya sebep olacak. 2008 yılında dünyada oluşan kriz bizi teğet geçti denildi. Teğet geçti çünkü biz zaten sıkıntıdaydık.”

O dönemlerde her şey günlük gülistanlık denildiğinde de bu kadar inşaat yapılıp satılıyor ama bunun devamı böyle gitmez. Ben hem ekonomistim, hem iktisatçıyım hem de emlakçıyım. Yaklaşık 15 yıldır da değerleme uzmanıyım.

Peki, öneriniz ne oldu?

Biz piyasayı iyi okuruz, bu kadar lüks konuta ihtiyaç yok. 2010 yılında benim bir tespitim vardı; 250.000 satılamayan konut var dediğimde bana sordular, “Nereden çıkardın bunu?” “TÜİK var tespit etsin” dedim. 1 sene sonra TÜİK açıkladı: 400.000 bin satılamayan konut var. Şu anda 1 milyonun üzerinde bu rakam. Bunlara baktığımızda yüzde 70’nin lüks konut inşaatları olduğunu görüyoruz. Hep söylediğim şey “Bu ülkenin bu kadar lüks konuta ihtiyacı yok. Bu kadar lükse alıcı yok elinizde kalacak.” Bugün söylediklerimin aynen gerçekleştiğini görebilirsiniz.

Fiyatları neden düşürmüyorlar?

2016 yılının ilk çeyreğine kıyasla bugüne bakarsanız aslında yüzde 25-30 fiyatların düştüğünü görürsünüz. Hatta bazı projelerde promosyonları içine kattığınızda yüzde 50 düştü. Yani örneğin 60 ay sıfır faiz bir çeşit promosyondur. Maliyeti düşürüp faiz ödeyeceğine 300 bine alacağına 250 bine alıyorsunuz. Nakit ödemelerde zaten %5 - %10 indirim var. Şimdilerde nakit ödediğinizde % 25-%30 ıskonto alıyorsunuz.

Geçen sene lüks konutta alım az olacağı için fiyat düşecek demiştim. Sahiden de kampanyalar başladı hatta direkt olarak müteahhitler bile kendileri fiyat düşürdü.

Fiyatlar düşmeye devam edecek mi?

Evet düşecek. Fiyatlar düşemeden oraları satamazlar. Mevcut piyasa koşulları belli, alıcı belli…

Bana diyorlar ki, her sene 500-600 bin yeni alıcı geliyor. O yüzden bu sayılarda konuta hâlihazırda ihtiyaç var. Onların anlamadıkları şu; bu sayıda konuta ihtiyacı olan kesim 1+1’e 700-800 bin lira verecek kesim değil. Onların alım gücü 200-250 bin lira civarında… Bakın yeni bir jenerasyon mezun olup geliyor, yeni evlenen çiftler oluyor. Bunların tamamının konut ihtiyacı var ama bu insanların belli bir alım gücü var. 2+1 e 1 milyon TL verecek babayiğit yok. Yeni ev kuracak insanlar nasıl alsın bu fiyatlardaki evleri. Bunu iyi tahlil etmek ve konutları ona göre yapmak gerekli.

Piyasada hem arz var hem talep var amaç alıcı ve satıcı ortada buluşamıyorlar. Fiyatlar çok yüksek kalıyor. Fiyat dengesi ve hedef kitleyi doğru seçemezseniz tabi ki sistem yürüyemez. Herkes havuzlu evde yaşasın, herkes güvenlikli evde yaşasın diyorsun ama bunların hepsi maliyet. Sen bana bu yaşam tarzını biçiyorsun ama benim fiyatıma bakmıyorsun. İlk önce cebime bakacaksın.

Yabancı alıcıların en çok tercih ettiği bölgeler neresi?

Daha çok Ortadoğulular alım yapıyor. Avrupalı ve İngilizler artık pek gelmiyor maalesef. Önceleri Orta Doğulu’nun varlıklı kesimi özellikle boğazı isterdi. Oysa şu an gelenleler sosyoekonomik seviyesi daha düşük yapılar. 200.000 TL’den Milyon Dolar’a kadar ev arayan olabiliyor. Varlıklı kesim deniz ve kum yerine özellikle yeşil alanı tercih ediyor. Yalova, Bursa, Karadeniz kıyıları, Küçükçekmece Göl Havzası... Örneğin deniz kenarı dediğinizde, istemiyor; göl kenarı dediğinizde memnuniyetle alıyor.

Yine Kocaeli, Sapanca, Yalova Arapların tercih ettikleri bölgeler arasında… İstanbul’da ise Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü’nü tercih ediyorlar.

Ruslar daha çok sıcak denizleri Antalya bölgelerini tercih ediyorlar. Önceleri Almanlar da çoktu oralarda.

Sanayi ve ticari alanda satış ve kiralamalarda durum nedir?

Şu anda ticari gayrimenkul konuttan daha ön plandadır. Bir de kurumsal kiracı alabilecek kapasitesi varsa elbet çok daha iyi. Fakat piyasa ekspertiz fiyatını alıcı kabul etmiyor. Alıcı ekspertiz fiyatının en fazla %60-%70’ni teklif ediyor. Sanayi arsaları çok yoğun bir şekilde alınıp satılmasa da potansiyeli olan ve gelecekte prim yapacağına inanılan yerlere yatırım yapılıyor.

Daha çok hangi bölgeler bunlar?

Bölge olarak hiç fark etmiyor. Türkiye’nin her hangi bir bölgesi olabilir.

Anadolu’yu sanayi anlamında nasıl değerlendirirsiniz?

Anadolu da gelişiyor. Gaziantep’e bakın Türkiye’nin en önemli gelişmiş sanayi alanlarından biridir ve herkes bunu bilmez. Yürüyen merdiven’i dünyada ilk yapan ve kullanan Gaziantep’tir.

Konya, Eskişehir, Bursa, Kayseri’nin çok gelişmiş sanayileri var.

Mesela Trakya Bölgesi için ne düşünüyorsunuz?

İstanbul zaten Trakya’ya dayanmaya başladı. Hadımköy, Arnavutköy bitti. Çerkezköy bitmek üzere, çorlu keza aynı… Mecburen Batıya ve kuzeye doğru büyüme oluyor. Tabi kuzey biraz daha tehlikeli zira ormanlık alanlar, su havzaları, sit alanları var. Trakya biraz daha değerlenmeye başlıyor. Batı’da daha geniş araziler var.

Trakya’daki sanayi hakkında biraz daha bizi aydınlatır mısınız?

Kuzey Anadolu otobanı buranın önemli olmasındaki yolu açtı. Bunu da 3. Köprü destekledi. Sadece İstanbul’a baktığınızda kuzeye doğru genişliyor. Çünkü genişleyecek alanı yok. İstanbul doğuda Sakarya’ya kadar; bu taraftan Tekirdağ Kırklareli’ne kadar neredeyse tek il olmuş gibi. Şimdi otobana çıktığınızda 1-1.5 saatte Çorlu’ya varıyorsunuz ancak şehir içinde bir yere gitseniz 2 - 3 saat sürüyor. Nakliye anlamında da rahatlığı düşünün. Hele bir de Çanakkale yolu açılırsa, Ardeşen’den çıkıp kuzeyden devam edebilir, Trakya’dan Çanakkale’ye, Ege’ye veya oradan Avrupa’ya açılan kapılara yani Trakya’ya doğru yol alabiliyorsunuz. Bu anlamda Trakya’nın önemini düşünün. Haliyle o bölgede başta lojistik olmak üzere bir sanayi atılımı olacak. Bölgeye hitap edecek hammadde üretimi olacak. Hele çıkış yollarına yakın bağlantı yollarına yakın yerleri çok büyük önem kazanacak. Böyle yerlerde sanayi kapsamına alınacak. Planlamalarda da bu mevcut..

Peki, teşekkür ediyoruz.

Sesimizi duyurduğunuz için biz teşekkür ederiz.

 

Mülk Pazari Gayrimenkul Dergisi Şubat-Mart 2018 Röportajlar

Tellaliye Hizmetinden Emlak Danışmanlığına...

Tellaliye Hizmetinden Emlak Danışmanlığına...

Nizameddin Aşa -Emlak Kom. Odası Başkanı

Detay

Sanayi ve Lojistik Alanında GAYRİMENKUL Nasıl Alınır?

Sanayi ve Lojistik Alanında GAYRİMENKUL Nasıl

Ahmet Çelik-Livane Gayrimenkul Yön. Kur. Başkanı

Detay

Selin Atak’ın Şantiyelerdeki Mücadelesi

Selin Atak’ın Şantiyelerdeki Mücadelesi

Selin Atak-Ataklar A.Ş. Genel Koordinatörü

Detay

İlklerin Ve Enlerin Belediyesi

İlklerin Ve Enlerin Belediyesi

Yasin Kartoğlu-Başakşehir Belediye Başkanı

Detay