Feridun Duyguluer-Y. Şehİr ve Bölge Plancısı

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Plan ve Yönetmelik Beraberliği

İmar uygulama süreci, uygulama imar planı ve imar yönetmeliğinin birbirlerini tamamlayan yaptırım gücü ile başlar. Buna, plan/yönetmelik beraberliği de denilebilir. 60 yıl öncesine gidelim.
“Plan/yönetmelik” beraberliği, 1956 yılındaki 6785 sayılı İmar Kanunu’nda yer almış olan, “Her belediye, mahalli hususiyetleri ve imar planı esaslarını göz önünde tutarak, kendi imar talimatnamelerini hazırlamaya mecburdur” hükmü ile getirilmişti. Ayrıca, belediyelere yardımcı olmak üzere bir “tip talimatname” örneği de hazırlanmıştı.
Örnek dokümanda, “bu talimatnamede yazılı hükümler, imar planında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır” şekliyle, imar hukukuna özgü, çok önemli bir hukuk normu kademelenmesi yer alıyordu.
Yukarıdaki hukuki durumu analitik olarak değerlendirdiğimizde:
1. İmar yönetmeliği için yerel özelliklerin dikkate alınacağı;
2. Yönetmeliğin imar planı esaslarına göre hazırlanacağı;
3. Yönetmeliğin belediyesince hazırlanmasının bir zorunluluk olduğu;
4. Bir üst norm olarak tanınan imar planının, yönetmelik hükümlerine göre öncelik alacağı; hususlarında 4 önemli faktör, imar yönetmeliğinin ne olduğunu tanımlarken, aynı zamanda imar uygulamalarında da belediyenin görevli ve sorumlu olduğunu vurguluyordu. Yerellik ön plandaydı.
Sonra, Kanun’daki 1972 değişiklikleri ve 1985’deki yeni İmar Kanunu ile plan/yönetmelik beraberliğinde kurumsal değişimler yaşandı. Büyükşehirler kendi imar yönetmeliklerini hazırlayabiliyorken, diğer belediyeler, Bakanlığın hazırlamış olduğu Tip İmar Yönetmeliğini kullanma zorundaydılar.

Plan Notları Dönemi

1990’lardan sonra, yönetmeliklere eklenen veya eklenmesi teklif edilen hükümler ile ilgili Bakanlık ve belediyeler arasında önemli tartışmalar yaşanıyordu.
Giderek, küçük/büyük belediyeler, imar planına ağırlık vermeye başladılar. Plan/yönetmelik beraberliği birbirlerini tamamlayan değil, birbirleriyle yarışan bir ikilemi oluşturdu.
Artık belediyeler, imar yönetmeliklerinin “katı” hükümlerine karşı, planın üst olma özelliğinden hareketle, çeşitli plan notları üretmeye başladılar. Planlama tekniği kapsamında çok yararlı plan notları da “icat” edildi. Fakat temel kuralları bozan pek çok uygunsuz ve ayrıcalıklı plan notlarının çoğalmasıyla, planlamanın da itibarı zedelenmeye başladı.

Kanun ve Yönetmelikte Değişim

Bu gelişmelere karşı, 2012 yılında, İmar Kanunu’na iki madde eklenerek bugünkü imar yönetmeliğinin dayanağı oluşturuldu. 6306 sayılı dönüşüm kanunu paketi içinde, 3194’e ilişkin getirilen düzenlemenin gerekçesinde, “İmar uygulamalarına ilişkin yönetmeliklerin olması gereken düzenlemeleri ihtiva etmesi ve iyi şekilde uygulanması, Ülkemizdeki yapıların can ve mal emniyetini temin ve sair hususla hususları bakımından çok önemlidir” şeklinde, tek cümlelik ve çok genel bir açıklama bulunuyordu.
 
Bu doğrultuda 2013 yılında Tip İmar Yönetmeliğinde önemli ve tartışmalar yaratan değişiklikler oldu.
 
Büyükşehirler dahil tüm belediyeler Tip İmar Yönetmeliği kapsamına alındı.

Yeni Yönetmelik

Nihayet 2017 yılında, tip yönetmelik de iptal edilerek, “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” (PAİY) 3 Temmuz’da resmi olarak ilan edildi. Yine aynı gün Bakanlık WEB sayfasından yapılan açıklamada, “imar disiplinini bozan birden fazla yönetmeliğin tercih edilmesi” ile ilgili durumun 01.10.2017 tarihi itibariyle sonlandırılmış olacağı belirtiliyordu.
 
Yeni bir yönetmeliğe şiddetle ihtiyaç bulunuyordu, ama, evet ama...
 
Ülkemizin geniş coğrafyasını ve yerel özelliklerini dikkate almadan, belediyelerin imar uygulama süreçlerini tek “bir” yönetmelik sınırları (kalıbı) içine yerleştirilmesi, kentlerimizin ve yapılaşmalarımızın geleceği ve bu kapsamda yüklenilecek sorumluluklar bakımından düşündürücü olmaktadır.
 
Çok dikkat çeken bir durum, işlev ve yapı düzeni tanımlarındaki değişikliklerle, yeni yönetmeliğimiz imar planlarındaki nüfus/yapı/donanım dengesini olumsuz yönde etkilemiştir. Getirilen tanım genişlemeleri ile, tek işlevli plan kararları “çok işlevlilik” veya “işlevi tamamlayan yan işlevler” şeklinde, planın iç tutarlılığını zedeleyen bir ortam yaratılmıştır.
 
Yapı düzeniyle ilgili son yılların en sıcak gündemi olan “emsal” konusu ise, tanım genişlemesiyle, önceki yıllara ilave olarak yeni bir aşama kazanmıştır. Çünkü, “inşaat alanını nasıl arttırabilirim?” sorusunun oluşmasına imkan tanıyan “hesap harici” ve “emsal harici” hesaplamaları, gündemin sıcaklığını daha da arttıracaktır.
 
Diğer önemli konu ise, Yönetmeliğin 69. Madde’si ile “ayrıcalıklı norm kademelenmesi” getirilmesidir. Bu madde ile Yönetmeliğin kurgusu, uygulama yönünden 2 gruba ayrılmıştır. İdarelerce değiştirilebilecek bölümler birinci grup içinde yer alırken, ikinci grupta değiştirilemeyecek bölümler yer almaktadır.
Bu farklılaşmayı dikkate alarak, plan ve yönetmelik beraberliğine ilişkin 3 farklı norm kademelenmesi yapılmıştır:
 
i. Büyükşehir ve il belediyeleri;
 
ii. Diğer belediyeler;
 
iii. Özel proje uygulamaları
 
şeklinde yapılan ayırıma göre plan ve yönetmelik öncelikleri farklılaştırılmıştır.
 
Sadece, bazı özel projelere dönük olarak, plana öncelik veren kademelenme çok ayrıcalıklı bir uygulama biçimidir. Aslında tüm belediyelerin bu şekilde donatılması gerekir. Plana öncelik verilmesinin doğru olduğunu, ilk paragraflarımızda izah etmiştik. Ancak, imar planı bir “kolaylaştırıcı araç” olarak da görülmemelidir. Bu tür plana öncelik veren ifadeler, çeşitli maddelerde hükümleri zayıflatmak ve plan değişikliklerini de teşvik etmek suretiyle fazlasıyla yer almaktadır. Sanki imar planı ile her istenilen yapılabilecekmiş gibi bir anlam kaydırması, her halde fazlasıyla tartışma yaratacaktır. İmar yönetmelikleri, kendi uygulamaya dönük kurallarıyla yetinmeli; plan atıfları minimum seviyede tutulmalıdır.

Beklentilerimiz

Buradaki kısa genel değerlendirmemize şunu da ilave etmemiz gerekir ki, imar yönetmeliklerimiz artık “inşaat merkezli” olma niteliklerinden kurtulmalıdır.
 
Bu kapsamda en dikkat çeken konu, yönetmeliğin kurgusu ve içeriğidir. Eski yönetmelik formatının (ilave ve değişiklikler yapılmış olsa da) devam ettirilmemesi gerekirdi.
 
Kanunlara yerleştirdiğimiz “güzel” kavramların uygulama süreçlerini de hazırlamak zorundayız. 2012 yılında getirilen ek 5. Madde ile İmar Kanunu’nda yer verilen, imar uygulamalarına ilişkin yönetmeliklerde “beldenin şartlarının da gözetilmesi” gibi bir performans kuralının Yönetmeliğe yansıtılmaması çok önemli bir eksikliktir. Bu konuyu daha da önemli hale getiren, yine Kanun’a 2013 yılında eklenen 8/f maddesidir.
 
Söz konusu madde içinde, “Uygulamaya ilişkin kararlar” bağlamında, parsel ve yapı hususları ifade edilirken, “yörenin koşulları”, “bölgenin özellikler”, “erişilebilirlik”, “sürdürülebilirlik” ve “çevreye etki” kavramlarına da yer verilmiş olup, bunlara ilişkin esasların Bakanlıkça tespit edilmesi öncelikle gerekmektedir. Yönetmeliğin 5. Madde, 20.fıkrasıyla, bu tür kavramlar sıralanarak, “yapıya ilişkin hükümler içeren mevzuata da uyulur” şekliyle sadece bir hatırlatma yapılması hiç de yeterli değildir.
 
İmar uygulama sürecinde yer alıp birbirleriyle bağlantısı kurulmamış çeşitli sektörel yönetmeliklere başvurma ve uyum sağlama usulüne son verilmelidir. Artık bu tür konular, özellikle yapılaşma süreçleri, mevzuat konsolidasyonu kapsamında “birleşik imar yönetmeliği” anlayışı ile ele alınmaktadır. Teknik bütünlük ve idari işlem birliği ile beraber zaman ekonomisi de sağlanmaktadır. Özellikle vatandaşlar açısından da çok yararlıdır.
 
Yerelliği ve çeşitliliği destekleyerek tasarım zenginliğini arttıracak imar yönetmeliklerimize…
 
(Yazı,15.08.2017 tarihinde kaleme alınmıştır.)

Mülk Pazari Gayrimenkul Dergisi Şubat-Mart 2018 Makaleler

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Feridun Duyguluer-Y. Şehİr ve Bölge Plancısı

Detay

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Ertan Akgün -İnşaat Müh.

Detay

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Nusret Suna-İMO İstanbul Şub.

Detay

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Kemal Keskin-Gayrimenkul Girişimcisi

Detay

Site Yönetimleri

Site Yönetimleri

İsmail Kurt-AVM ve Toplu Konut Yöneticisi

Detay

Laz Müteahhit

Laz Müteahhit

Saffet Uygur-BEYSİAD Yönetim Kurulu Üyesi

Detay