İsmail Kurt-AVM ve Toplu Konut Yöneticisi

Site Yönetimleri

Toplu yapılar olarak adlandırılan konut siteleri süreci ülkemizde sosyo-ekonomik yapı gereği başlamış ve artarak devam etmektedir. Siteler olarak adlandırılan bu yapıların bazılarında Anadolu’daki birçok ilçeden daha fazla nüfus barındırmaktadır. Kozmopolit bir yapıya sahip olan siteler mevcut durumdan kaynaklı sorunlarında beraberinde getirmektedir. Bu ilişkilerin hukuki, idari, sosyal ve mali açıdan yönetimi de profesyonel site yönetimlerini gerekli kılmaktadır. Site yönetimleri güvenlik, teknik, temizlik, peyzaj ve kamu kurumları ile olan ilişkilerin (Kaymakamlık, Belediye, Emniyet, İski, İgdaş, Bedaş,) yönetimi, işlerin taşere edilmesi gibi konularda hizmet vermektedir. Site yönetimleri ve yönetim şekillerini inceleyecek olursak;

Sitem Yaşam Kültürü Komşuluk Hukukunu Barındırır

Site yönetimlerinin site sakinleri ile olan ilişkileri 634 numaralı kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planında belirler, yasak işler olarak kaleme alınmıştır. Fakat site yönetimleri kolluk kuvvetlerinin yetkilerine sahip olmadığı gibi, güç kullanma tekeli yoktur. Site sakinlere karşı yaptırım makamından çok ricacı konumundadır. Bu durumda site yaşam kültürü devreye girmektedir. Site sakinlerinin site yaşam kültürüne sahipse birçok olumsuz durum kendiliğinden ortadan kalmaktadır. Site yaşam kültürü özünde komşuluk hukukunu barındırmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu 18. Madde de yer alan; Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdür.

Site yönetimleri site içerisinde birtakım etkinlikler düzenlerler,

Bunlar;

  • Komşularımızı tanıyalım etkinliği;
  • Site ile ilgili haberleri, duyuruları ve site sakinlerinden rica edilen ve uyulması gereken kuralları içeren aylık veya 3 aylık bültenler çıkarırlar;
  • Belirli günlerde toplu geziler düzenlenir;
  • Turnuvalar (futbol, basketbol, satranç vb.)
  • Yılbaşı ve bayram etkinlikleri;
  • Havuzbaşı başı partileri

Toplantılar

Konut sitelerini atama yoluyla geçici yönetimler (müteahhit dönemi) veya toplu yapıya geçerek kat malikleri tarafından, yada dışarıdan danışmanlık hizmeti alarak yine dışarıdan bir müdür ataması yapılarak belli periyotlarda takibi yapılarak yönetilir. Ana gayrimenkulün sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Kat malikleri kurulu; yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin ve kat maliklerine imzalattıracak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi bildirilmek kaydıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ve ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (KMK md. 29)

Yönetim Planı

Toplu yapılar, 634 numaralı kat mülkiyet kanunu ve yönetim planını ile diğer kanunlar ve yönetmeliklere tabidir. Genelde yönetim planı hükümlerine bakılır ama yönetim planı hükümleri 634 nolu kat mülkiyet kanunu ve diğer kanun metinlerine aykırılık teşkil etmez, aksi halde yokluk hükmündedir, bağlayıcılığı yoktur. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. (KMK Md.28)

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Yeter sayısı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır. (KMK M.d 30) Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine bir hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: (KMK Md.35)

Yöneticinin Sorumlulukları

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi; (sigorta giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. KMK Md. 21)

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri; asansör ve kalorifer; sıcak ve soğuk hava işletmesi; sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi

halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması görevini icra eder.

e) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

f) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürecin geçmesinden ya da bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

g) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması;

h) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması

(KMK Md.36) Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33. maddenin son fıkrasındaki yazılı cezalar uygulanır.

İşletme Projesinin Yapılması

(KMK Md.37) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme bütçesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine bu kanunun 20. maddesindeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Bu proje kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra ve iflas kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (KMK Md. 38)

Yönetici, yönetim planında yazılı yamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında hesabın gösterilmesini yöneticiden isteyebilirler. (KMK Md.39 )

Ana Gayrimenkulun Genel Giderlerine Katılma

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. (KMK Md.20) Site yönetimleri tamamen hizmet odaklı, 634 nolu kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planı ile diğer hükümler kapsamında insan odaklı bir anlayışla görevlerini ifa ederler.

Mülk Pazari Gayrimenkul Dergisi Şubat-Mart 2018 Makaleler

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Feridun Duyguluer-Y. Şehİr ve Bölge Plancısı

Detay

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Ertan Akgün -İnşaat Müh.

Detay

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Nusret Suna-İMO İstanbul Şub.

Detay

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Kemal Keskin-Gayrimenkul Girişimcisi

Detay

Site Yönetimleri

Site Yönetimleri

İsmail Kurt-AVM ve Toplu Konut Yöneticisi

Detay

Laz Müteahhit

Laz Müteahhit

Saffet Uygur-BEYSİAD Yönetim Kurulu Üyesi

Detay