Kemal Keskin-Gayrimenkul Girişimcisi

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Türk gayrimenkul sektörü hızlı bir yılı rekor satışla geride bıraktı. Son 5 yıldır birbirini tazeleyen konut satışlarında çıta 1.409.314 rakamına ulaştı.2016’da Türkiye’de yaşanmış olan tüm olumsuzluklara rağmen, 1.341.345 adet konut satışı gerçekleşmişti. 15 Temmuz’un akabinde, EMLAK KONUT “Gayrimenkul’de Güç Birliği” adıyla başlattığı kampanya seferberliği yıl sonuna kadar devam etmişti. EMLAK KONUT kampanyasının ikincisi ve etkisi en büyük olanı, 2017 yılı Şubat 1 itibariyle, “Güçlü Türkiye İçin Birlik Vakti” adıyla düzenlendi. Bu ikinci kampanyada yüzde 5 peşinat olmak üzere 240 ayda yüzde 0,79 vade farkı, 120 ayda yüzde 0,45 vade farkı uygulandı. 60 ayda ise faizsiz ödeme imkanı sunuldu. Emlak konutun bu ikinci kampanyası 31 Mart 2017’ye kadar devam etti. GYODER, KONUTDER, İNDER gibi sektörün lider müteahhitlerinin içerisinde bulunduğu derneklerin de kampanyaya destek vermiş olması, kampanyaların etki alanını genişlettiği gibi, eldeki stokların erimesi ve vatandaşların markalı konutlara daha uygun fiyatla sahip olmasını da sağladı.

EMLAK KONUT, ilk ikisi kadar etki göstermese de, kampanyalarına bir üçüncüsünü yaz ayı itibariyle başladı. Ayrıca; 1 Nisan 2017-1 Haziran 2017 tarihlerinde geçerli olan, projelerinden konut alanların taksitlerini peşin ödemesini teşvik ettiği bir peşin ödeme indirim kampanyasında imza attı.

Vatandaşlık 1 Milyon Dolar-Gayrimenkul Fonu-Yabancıya KDV İstisnası 

2017 yılında gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli gelişmelerden biri de, 1 milyon dolar değerinde gayrimenkul alımı yapan yabancıya vatandaşlık verilmesi oldu. Yabancıya satışı artırmak ve döviz girdisi sağlama hedefi taşıyan düzenleme, “Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapan” yönetmelik, 12 Ocak 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı. Gayrimenkul alarak vatandaşlık hakkını elde etmenin birkaç şartı var elbette. 1 milyon dolar değerinde taşınmaz alan yabancıdan, bu taşınmazı 3 yıl satmama sözü isteniyor.

1 milyon dolar değerinde taşınmaz alan yabancıya vatandaşlık veriliyor olmasının yanı sıra, 1,5 milyon dolar değerinde gayrimenkul yatırım fonu alan yabancıya da vatandaşlık verilmesinin önü açıldı. 5 Mayıs 2017 tarihli Resmi Gazete’de, “En az 1.500.000 Amerikan doları tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi fonu katılma payı aldığı ve üç yıl süre ile elinde tuttuğu Sermaye Piyasası Kurulunca Tespit edilen kişilere, bakanlar Kurulu kararınca vatandaşlık verilebilecek.” düzenlemesi getirildi.

Yabancı satışını artırmak için atılan ikinci adım, KDV istinası sağlamak oldu. Yabancılar ve yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarını kapsayan KDV indiriminden faydalanmak elbette belirli şartlara bağlandı. Buna göre; KDV indiriminden faydalanmak isteyen yabancı veya gurbetçi, satış bedelinin en az yarısını satış işleminden önce döviz olarak ülkeye getirmek zorunda. Kalan kısmı da 1 yıl içinde yine döviz olarak getirmek mecburiyetinde. Dövizin ülkemize banka yoluyla ya da gümrüklerde beyan edilmek suretiyle getirilmesi gerekiyor. İstisna uygulamasından yararlananların, KDV’siz aldıkları konut ve iş yerlerini en az 1 yıl süreyle satmamaları şartı var. Aksi halde istisna sağlanarak alınan gayrimenkulün KDV’sini ödemeleri gerekiyor.

Gayrimenkulde Yeni Model, "Gayrimenkul Sertifikası"

“Gayrimenkul” olarak adlandırılan taşınmaz varlıkları taşınır ve likid hale getiren girişim “Gayrimenkul Sertifikası” Türkiye’de ilk defa Park Mavera 3 projesinde uygulamaya konuldu. Bireysel veya kurumsal firmaların ve bir gayrimenkul projesine yatırım yapmak için ekonomik yeterliliği olmayan kişilerin gayrimenkul yatırımı yapması hedefi ile uygulamaya konulan gayrimenkul sertifikası, 8 Mart 2017 tarihinde düzenlenen basın toplantısıyla kamuoyuna tanıtıldı. TOKİ güvencesi ile Makro İnşaat’ın Park Mavera 3 isimli projesi için uygulamaya konulan gayrimenkul sertifikası, 5 Nisan 2017 tarihi itibariyle, PMVR3 koduyla Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladı.

Küçük birikimleri gayrimenkul sektörüne kazandırma ve inşaat firmaları için yeni bir finansman modeli yaratma hedefi taşıyan gayrimenkul sertifikasının ilk uygulamasında, 1 sertifika, 42.5 TL fiyatıyla ihraç edildi. Borsada işleme geçtiği günden bu yana sürekli bir düşüş trendinde olan PMVR3 işlem kodlu gayrimenkul sertifikası, ilk ihraç fiyatının sürekli altında seyretti. 2017 yılını da 35 lira ile tamamladı. Sertifika fiyatındaki bu negatif yönlü seyir, Gayrimenkul Sertifikasının klasik gayrimenkul satın alma ve gayrimenkul yatırım alışkanlığının dışında yeni bir sistem olmasına bağlanıyor.

Gayrimenkul Sertifikasının beklentiyi karşılamaması nedeniyle olacak ki; 29.11.2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğ ile, Gayrimenkul Sertifikasının bazı maddelerinde değişikliğe yapıldı.

Satışlar Düşük Başladı, Hızlı İlerledi

Türkiye gayrimenkul piyasası, tahmin edilebilir bir satış seyrine sahip bir piyasa. Ekstrem bir gelişme olmadıktan sonra, aylık satış istatistiklerinde yaşanan artış ve düşüşlerin tamamı mevsim etkisi, çalışma ve iş günü sayısına göre değişim gösteriyor. Olası bir resmi tatil, bayram tatilleri, yaz ayı başlangıcı gibi olağan dönemlerde, olağan bir düşüş görülüyor; Sonbahar-İlkbahar arası dönemde işlemler her zaman yüksek seyrediyor.

2016’da başlayan konutta kampanya teşviklerinin 2017’de daha da cazip avantajlarla devam etmiş olması, konut satışlarını yukarı yönlü pozitif olarak etkiledi. Konut satışında belirleyici olan orta direk vatandaşın konut alımını etkileyen kredi faizleri, 2017 yılına 1 puanın üzerinde bir oranlar girdi; ancak, ilerleyen aylarda 0,90 oran ortalamasına çekilebildi. TOKİ ve EMLAK KONUT kampanyaları ile de desteklenen ve cazip hale getirilen konut alımı, 2016 yılına göre 68.000 kadar bir pozitif fark yarattı.

Yabancıya Satış Eylül ve Ekim'de Rekor Kırdı

2017 yılı tamamında yabancıya 22.234 konut satışı gerçekleşti. Irak vatandaşları 2017 yılının tamamında en fazla konut alımı gerçekleştiren yabancı ülke vatandaşları olurken, Ortadoğu ve Körfez ülkeleri, Türk gayrimenkul sektörünün yabancı müşterideki hedef kitlesini oluşturdu. Irak vatandaşlarından sonra, Türkiye’den konut en çok konut alımı yapan yabancı ülke Suudi Arabistan Vatandaşları oldu. Rusya Federasyonu vatandaşları ise, Körfez ülkeleri dışında en fazla konut alımı yapan ülke konumunda bulunuyor.

Yabancıya konut satışında adet bazında Ortadoğu ve Körfez ülkeleri vatandaşlarının liderliğini konuşuyor olmamıza rağmen, TÜİK 2016 yabancıya gayrimenkul satışı genel istatistiğinde yüzölçüm olarak Almanya’nın liderliği öne çıkıyor.

Gayrimenkulun Kalbi İstanbul

Kentsel dönüşüm, mega projeler, finans merkezi olma amacı ile yapılan gayrimenkul yatırımları ve marka şehir yaratma hedefi ile kocaman bir şantiye haline dönüşen İstanbul, konut satışının ve yabancının en fazla konut alımı gerçekleştirdiği il olma özelliğine sahip. 2 Trilyon dolar değerinde, 5.2 milyar metrekare alana sahip olan İstanbul, Türkiye’nin en fazla değer arz eden toprağına sahip durumda. Yapılan yatırımların büyük bölümünü karşılayan İstanbul’un son 10 yılda sağladığı fiyat artış hızı, yerli ve yabancı gerçek kişi, müteahhit ve sanayici; bütün sektörleri İstanbul’a yönlendirdi. Oluşan bu arz ve talep, İstanbul yatırımcısı kişi ve firmalara son bir buçuk yıla kadar iyi kazançlar sağladı. 2017 yılında sayısal olarak Türkiye ve İstanbul’da bir konut satış rekorunun kayda geçmiş olsa da, İstanbul’da konut fiyat artış hızı 2011 yılı seviyesine kadar düştü. Türkiye Veri İşleme Merkezi (TUVIMER) araştırması; İstanbul’da arsa yatırımının konuttan daha fazla getiri sağladığını ortaya koydu; İstanbul’da konut artış hızı, mevduat faizi kazanıcının gerisine düştü. İstanbul konut satışlarının Türkiye konut satışları içindeki payı azalmaya devam ediyor. Türkiye’de satışlar artıyor, İstanbul yerinde sayıyor.

İstanbul'da Kentsel Dönüşüm

Türkiye’nin deprem konusundaki acı tecrübesi ve beklenen büyük İstanbul depremi, İstanbul’da kentsel dönüşümü zaruri hale getirdi. Bu amaçla, eski konut stoğu bulunan bölgeler belirlendi. Türkiye’nin ve İstanbul’un ilk lokal kentsel dönüşüm bölgesi olarak belirlenen Kadıköy Fikirtepe’de, uzun süre bölgeye özel imar planı hazırlanması beklendi. Projelerin yükselmeye başladığı, hatta teslimlerin bile yapıldığı Fikirtepe’de, çözüme ulaşmayan adalarda sorunlar devam ediyor.

Avrupa Yakasının kentsel dönüşüm bölgesi olarak belirlenen Beyoğlu Tarlabaşı mevkinde de durum pek farklı değil. Bir yandan inşaat devam ederken, diğer yanda çözümsüz adalarda akibeti belirlenemeyen eski binalar bulunuyor. Kentsel dönüşüm bölgesi olarak belirlenen bölgelerde henüz tam olarak sonuca ulaşılmadığı gerçeği bir yanda dururken, kentsel dönüşüm adı altında müstakil eski binaların yıkılıp yeniden yapılması çalışmaları hemen hemen bütün ilçelerde ve mahallelerde devam ediyor. Eski binalar, kentsel dönüşüm imar politikası ve maddi desteği ile dönüşüyor olsa da, şehircilik anlamında iyi bir çalışma olmaktan oldukça uzakta duruyor.

İstanbul İlçelerinde Satışlar

2017 yılında, İstanbul’da 238.383 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, tüm Türkiye konut satışında %16,9 paya sahip durumda. İstanbul’da gerçekleşen konut satışı, ilçeler arasında 50 konut satışından 3 bin satışa kadar büyük farklılıklar gösterebiliyor. Tem Otoyolundan E-5 Karayoluna kadar uzanan büyüklükte, fabrika alanlarının yoğun bulunduğu Avrupa Yakası ilçesi Esenyurt; İstanbul’da açık ara en fazla konut satışı gerçekleşen ilçe konumunda bulunuyor. Merkez noktalardaki fiyatlara alternatif olarak lüks konut tipine daha ucuz rakamlarda sahip olma imkanı bulunan Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir bölgelerinin yıldızı bu sayede parladı; Bu üç ilçe, konut geliştiren firmalara ve yatırımcısına kazandırdı.

Anadolu Yakasında yükünü alan Çekmeköy ve Ümraniye’nin konut satış hızı, Sancaktepe, Kartal, Pendik ve Tuzla ilçelerine doğru kaydı. 2017 yılının tamamına baktığımızda, Esenyurt’tan sonra en fazla satış gerçekleşen ilçelerin başında Sancaktepe ilçesi geliyor. Anadolu Yakasından Sancaktepe’yi Pendik, Başakşehir ve Beylikdüzü ilçeleri takip ediyor. İstanbul ilçelerinde en az konut satışı ise, Beykoz ilçesinde gerçekleşiyor.

Son Söz...

Gündemi günbe gün değişen Türkiye’de gayrimenkul sektörü de hızlı bir yıl yaşadı. Devlet teşviklerinin sürekli hale geldiği 2017 gayrimenkul piyasasını yeni yılda bekleyen zorluklar olduğu aşikar. Jeopolitik durum, çevre ülkelerin siyasi durumu, ekonomi gibi faktörler sebebiyle piyasa oyuncuları ellerindekini daha temkinli kullanmak isteyecekler. Ülkede yaşanan her şeye rağmen, Türk insanının gelecek planlarında gayrimenkul edinmenin önemi ve barınma ihtiyacına verdiği değer, piyasanın gerçek dinamiğini oluşturuyor.

Mülk Pazari Gayrimenkul Dergisi Şubat-Mart 2018 Makaleler

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Feridun Duyguluer-Y. Şehİr ve Bölge Plancısı

Detay

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Ertan Akgün -İnşaat Müh.

Detay

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Nusret Suna-İMO İstanbul Şub.

Detay

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Kemal Keskin-Gayrimenkul Girişimcisi

Detay

Site Yönetimleri

Site Yönetimleri

İsmail Kurt-AVM ve Toplu Konut Yöneticisi

Detay

Laz Müteahhit

Laz Müteahhit

Saffet Uygur-BEYSİAD Yönetim Kurulu Üyesi

Detay