Av. Filiz Metin

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarına Alternatif Çözüm

Arabuluculuk Nedir?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Haziran 2012’de yürürlüğe girmiştir. Arabuluculuk; tarafların uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden, tarafsız bir üçüncü kişi yardımı ile çözüme kavuşturmalarında kullandıkları, dostane bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Taraflar Hakim tarafından arabulucuya yönlendirebileceği gibi, kendileri de dava açılmadan önce veya dava sırasında arabuluculuğa başvurabilirler. Arabuluculuk neticesinde ulaşılan çözüm, mahkeme kararı niteliğinde olup, tarafları hukuken bağlar.

Pek çok ülkede, arabuluculuk enstitüleri mevcut olup, arabuluculuk kurumsallaşmıştır. Arabuluculuğun faydalarının mahkemeye kıyasla bir hayli fazla olması sebebiyle, birçok uyuşmazlık tipinde çözümler üreten bir yol olmuştur. Arabuluculuk bir tarafın kaybetmediği, aksine her iki tarafın neticeden memnun kaldığı bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Bu sebeple kısa sürede yoğun ilgi görmüş, birçok uyuşmazlık arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulmuştur. Ülkemizde bugüne kadar 20 bin kadar uyuşmazlık arabuluculuk yöntemiyle çözümlenmiştir.

Arabulucu Kimdir?

Arabulucu; sistematik teknikler kullanarak, görüşmeler yapmak amacı ile tarafları bir araya getirerek, tarafların birbirlerinin tam olarak anlamalarını, tarafların doğru iletişim kurmalarını sağlayan ve tarafların kendi çözümlerini üretmelerine yardımcı olan, tarafsız üçüncü kişidir. Arabuluculuk görüşmelerini ancak, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı nezdindeki, arabulucular resmi siciline kayıtlı, arabuluculuk eğitimi almış, arabulucular yürütebilir. Bu haliyle arabulucular hukukçu, eğitimli, yetkin ve Adalet Bakanlığı lisanslı kişilerdir.

Arabuluculuk Yolunu Tercih Etmenin Faydaları Nelerdir?

Uyuşmazlığın tarafları, hukuki uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmek yerine, kendi seçtikleri bir arabulucu yardımı ile çözüme kavuşturabilir. Arabulucu, tarafların üzerinde anlaştıkları ve güvendikleri kişidir. Arabulucuya başvurma, sorunun hızlı ve az masrafla çözülebilmesi bakımından oldukça pratiktir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, uzlaşma sağlanması halinde edinecekleri menfaatlerini, uzlaşma sağlanamaması halinde ise, doğacak yeni sorunlarını ve/veya dezavantajlarını görürler. Bu sebeple arabuluculuk; taraflar arasındaki kişisel ilişkilerin ve iş ilişkisinin devamını sağladığı gibi, taraflar arasında yeni işbirlikleri de yaratabilir.

Arabuluculuk müzakereleri sonunda taraflar uyuşmazlığa konu hususu ayrıntısı ve tüm yönleriyle birlikte konuşma imkanı bulduklarından, çözüm sağlanması daha kolaylaşır. Arabulucu eşliğinde yapılan görüşmeler gizlidir. Bu nedenle taraflar rahatlıkla tüm hususlarda müzakerelerde bulunabilirler. Uzlaşma sağlanamaması halinde görüşmelerde kullanılan bilgi ve belgeler daha sonra mahkemede delil olarak kullanılamaz. Mahkemelerde uygulanan bir çok prosedür, usuli işlemler arabuluculukta yoktur.

Arabuluculuk görüşmelerinde arabulucu, hakim gibi veya avukat gibi davranmaz ve/veya karar vermez. Arabulucu tarafları bir araya getirir, uyguladığı insancıl yaklaşım ve tekniklerle, tarafların birbirlerinden tam olarak ne talep ettiklerini anlamalarını sağlar. Uzlaşmaları için, taraflarca aslında neyin önemli olduğunu ortaya çıkarır. Taraflar arasında doğru iletişim kurulmasını sağlar. Taraflar müzakere yolu ile kendi çözümlerini kendileri bulurlar. Arabulucu tarafsızdır. Uzlaşma sağlanamaz ise taraflar için ek bir yüküm doğmaz. Arabuluculuk yoluna başvurmak ve uzlaşma sağlanamaması halinde, taraflar yine mahkemeye başvurabilirler. Bu haliyle arabuluculuk hak kaybettirmez aksine menfaat getirir.

Taraflar uzlaşırsa, çözüme varılan hususlar arabulucu tarafından yazılı hale getirilerek taraflarca ve arabulucu tarafından imza altına alınır. Bu metne icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra, TARAFLARIN ÜZERİNDE MUATABAKAT YAPTIÐI BU METİN, MAHKEME İLAMI NİTELİÐİNDE BELGE OLARAK TARAFLARI BAÐLAYICI OLACAKTIR. Arabuluculuk yoluna başvurmanın en önemli sonuçlarından birisi budur. Mahkeme ilamı niteliğinde belge sayesinde, alınan kararlar yıllarca beklemeden hemen uygulanır.

Arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulabilecek uyuşmazlıklar çok çeşitli olup, sınırları çok geniştir. Kamu hukukunu ilgilendirmeyen uyuşmazlıklar olmak kaydı ile örnek olarak;

  • Tüm Ticari Uyuşmazlıklar,
  • Ticari Uyuşmazlıklar,
  • İşveren Uyuşmazlıkları,
  • Hukukuna İlişkin Bazı Uyuşmazlıklar,
  • Borçlar - Miras Hukuku Uyuşmazlıkları,
  • Dönüşümle İlgili Uyuşmazlıklar,
  • Hukuku Uyuşmazlıkları, İnşaat Hukuku Uyuşmazlıkları,
  • İlgili Uyuşmazlıklar,
  • Hukuku Uyuşmazlıkları, Tüketici Uyuşmazlıkları sayılabilir.

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Özellikle gayrimenkul hukuku yönünden değerlendirme yaptığımızda, uyuşmazlıkların büyük oranda inşaat hukuku ve kiracılıkla ilgili konularda yaşandığını görebiliyoruz. En başta Kentsel Dönüşüm Projeleri sebebiyle inşaatlar artarken, bununla beraber uyuşmazlıklar da artmıştır. Dev şirketlerin inşaat yatırımlarının yanında, vatandaşların arsalarında inşaat yapılması gayesi ile, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile de çok sayıda irili ufaklı bina inşa edilmektedir.

Uyuşmazlık Tipleri

Özellikle büyük gayrimenkul projelerinin inşası sırasında, ana yüklenici, alt yüklenicilerin olması, inşaat sürecinde ayıplı ve/veya eksik işlerin olması, işin süresinde yapılmaması, kullanılan malzemenin sözleşmeye aykırı olarak kalitesiz malzeme olması, hakediş yapılmasına rağmen ödemenin yapılmaması, verilen çeklerin karşılıksız çıkması, idareden kaynaklanan sebeplerle işlerin uzaması, sürüncemede kalması, hiç yapılamaması, toprak sahibi ile yaşanan ihtilaflar, tapu devirlerinin yapılmaması, üçüncü kişilere yapılan satışlarla ilgili olarak, tapu devri yapılmasına rağmen borç taksitlerinin ödenmemesi, senetle daire satışları, gayrimenkul tamamlandığı halde kötü niyetle inşaatın teslim alınmaması, gecikilen süreçlerle ilgili kira ödemelerinin yapılması/ yapılmaması, Kentsel Dönüşüm süreçleri ile ilgili uyuşmazlıklar, kat maliklerinin anlaşamaması, bazı kat maliklerinin mağdur, bazılarının avantajlı hale gelmeleri ile ilgili uyuşmazlıklar, hisselerin adaletsiz ve/veya gerçeğe uygun paylaştırılmamış olması, kiracıların kira bedellerini ödememeleri, kira bedellerinin eksik ve/veya gününde ödenmemesi, tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar, hisseli gayrimenkullere ilişkin uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, bazı miras hukuku uyuşmazlıkları sayılabilir.

Hangi tür uyuşmazlık olursa olsun, mahkemeye başvurulduğunda yargılamanın yıllarca sürdüğü ve sonuçta taraflardan yalnızca birinin kazandığı, diğerinin ise kaybettiği hepimizin bilgisindedir. Esasında kazanan tarafta yıllarca uyuşmazlık konusu ile beraber yaşadığından O da mağdur olmakta, gerek para, gerek zaman, gerekse psikolojik olarak kayıp yaşamaktadır. Bu durum bir gerçekliktir.

Oysa ki; Arabuluculuk yöntemini uyguladığımız uyuşmazlıklarda, tarafların sonuçtan çok memnun kaldığını gözlemliyoruz. Taraflar, dava süreçlerindeki belirsizlikten, yargıdaki yüksek harç ve giderlerden, dosya ile bağlantılı masraflardan kurtulmakta, zaman kaybı, dava stresinden uzak şekilde tüm haklarını talep edebilmekte ve karşılıklı uzlaşma ile uyuşmazlığı çözmüş olmaktadır. Yalnız bir taraf değil, her iki tarafta kazanmaktadır. Ortalama 3-4 yıl süren davalar karşısında, uyuşmazlığı birkaç toplantı ile, birkaç saatte çözmek her iki tarafta da memnuniyet yaratmaktadır. 2017 yılında arabuluculuk bürolarına, yaklaşık 11.500 başvuru yapıldı. Bu başvuruların yüzde 93 ‘ünün anlaşmayla sonuçlandığı dikkate alındığında, arabuluculuğun pratik çözüm üreten bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğu rakamlarla da teyit edilmektedir.

Mülk Pazari Gayrimenkul Dergisi Şubat-Mart 2018 Makaleler

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Yeni İmar Yönetmeliği Yeni mi?

Feridun Duyguluer-Y. Şehİr ve Bölge Plancısı

Detay

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Yalıtım mı? Zehirlenme mi?

Ertan Akgün -İnşaat Müh.

Detay

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Deprem Tehlikesini Yok Saymak Mümkün mü?

Nusret Suna-İMO İstanbul Şub.

Detay

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Konutta Kampanyalar Yılı 2017

Kemal Keskin-Gayrimenkul Girişimcisi

Detay

Site Yönetimleri

Site Yönetimleri

İsmail Kurt-AVM ve Toplu Konut Yöneticisi

Detay

Laz Müteahhit

Laz Müteahhit

Saffet Uygur-BEYSİAD Yönetim Kurulu Üyesi

Detay